Инвестиции Бизнес от и до Экономика
Экономика и финансы
 :: Российская экономика :: 
 

Ипотека: доступная и недоступная

Финмаркет-Бизнес
01.08.2003

Ипотека, похоже, становится все более доступной для граждан. Вернее сказать, доступнее становятся ее условия, а вот масштабы государственной ипотечной программы пока оставляют желать лучшего, и хотя динамика в процентах впечатляет, абсолютные показатели более чем скромные.

Так, к концу нынешнего года ипотечная программа государства охватит от 2,5 до 3 тысяч семей, а общая стоимость закладных, выкупленных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), составит чуть менее миллиарда рублей. Об этом в пятницу заявил генеральный директор этого агентства Александр Семеняка. В этот день он подписал с президентом Европейского трастового банка (ЕТБ) Андреем Крысиным соглашение о сотрудничестве. Таким образом, банков, участвующих в программе, стало три - ранее АИЖК документально оформил отношения с Внешторгбанком и Национальным резервным банком. Приобретение в виде ЕТБ для АИЖК ценно, прежде всего, тем, что у этого банка уже существует собственная ипотечная программа. Однако, как признал президент ЕТБ Андрей Крысин, самостоятельно предлагать долгосрочные рублевые кредиты для банка обременительно. Теперь же, согласившись на схему рефинансирования АИЖК, он может работать на условиях этого агентства, которые кажутся весьма и весьма привлекательными.

По государственной ипотечной программе рублевый кредит выдается на 20 лет под 15% годовых. Единственное, что требуется от заемщика (кроме своевременных платежей, разумеется), - это внести сразу не менее 30% стоимости приобретаемого и жилья и иметь совокупный доход семьи такой, чтобы ежемесячные платежи по кредиту составляли не более 30% от его величины. Грубая прикидка показывает: для того, чтобы купить квартиру за 20 тыс. долларов (хорошая "однушка", а возможно и "двушка" в областных центрах ЦФО), потенциальному заемщику достаточно иметь около 7 тыс. долларов "под матрасом" и "белый" доход не более тысячи долларов на семью. Бюджетникам перспектива воспользоваться ипотекой пока, конечно, не светит, но подающему первые признаки жизни среднему классу можно было бы уже лезть под матрас. Если бы не несколько "но":

Первое "но", оно же главное. Сегодня государственная ипотечная программа просто не в состоянии охватить всех желающих. По состоянию на 1 августа, АИЖК выкупило лишь 490 закладных, иными словами его схемой воспользовались только 490 семей. В масштабах России, даже в масштабах тех 19 регионов, в которых программа имела воплощение, это капля в море. И хотя по мере решения организационных и технологических вопросов число заемщиков стремительно увеличивается, по данным АИЖК, едва ли не на 50% ежемесячно, охватить весь потенциальный рынок в короткие сроки она вряд ли сможет. Основная проблема - в построении надежной схемы рефинансирования. На только появившемся рынке, в отсутствии достаточной законодательной базы, прежде всего, закона об ипотечных ценных бумагах, еще хватает условностей. И вот одна из них - второе "но".

Хотя кредит по схеме АИЖК выдается на 20 лет, агентство и банки-контрагенты рассчитывают на российский менталитет (читай: "авось"), полагая, что не в русской это традиции - ходить в должниках, и заемщик будет стремиться погасить кредит досрочно, в первые же годы. Пока статистика - в пользу таких смелых ожиданий, ипотечный кредит погашается, как правило, не позднее, чем за пять лет. Это позволяет говорить об эффективности существующей схемы рефинансирования, предусматривающей, по версии АИЖК, выпуск семилетних облигаций. При ставке по ипотечному кредиту 15%, доходность бумаг - в районе 10%.

Возникает, казалось бы, естественный вопрос: "А если вдруг все заемщики станут в душе американцами и предпочтут выплачивать понемногу в течение всех двадцати лет, а не выжимать из себя последнее, чтобы расплатиться в первые же годы?" Оказывается, такой вопрос возникать не должен. В беседе с корреспондентом ФМБ Александр Семеняка дал понять, что работает АИЖК именно с теми заемщиками, которые обладают описанной выше чертой российского менталитета и соответствующей ей платежеспособностью. Механизм оценки этих параметров гендиректор агентства предпочел не расписывать, признав, однако, всю сложность этой проблемы. Поэтому вопрос, стоит ли обращаться за ипотечным кредитом, не будучи уверенным в его досрочном погашении, видимо, следует считать закрытым.

Позицию АИЖК понять несложно: 20 лет под неизменные 15% в рублях - колоссальный риск в российских условиях. Даже если дефолт 98-го года повторится через какое-то время лишь в виде фарса - этого будет достаточно, чтобы похоронить программу. Это сейчас, в период относительной стабильности, 15% годовых для кредитных организаций - приличный доход. Такой, что АИЖК даже допускает снижение ставки.

Третье "но". В рамках государственной ипотечной программы еще не создан так называемый переселенческий фонд, в который следует переселять несостоятельных заемщиков - ведь на улицу их выкинуть не позволит ни один суд. Между тем, банк и ипотечное агентство несут солидарную ответственность по этому риску.

В ближайшее время, по словам Александра Семеняки, АИЖК предполагает выкупить закладные на 360 млн. рублей у Московского ипотечного агентства (МИА). Таким образом, федеральная программа придет, наконец, и в Московский регион, который доселе был обойден ею стороной. Несомненным плюсом в этой сделке является то, что МИА через городское правительство имеет доступ к тому самому переселенческому фонду, и будучи столичным агентом АИЖК, добавит программе эффективности.

Остается добавить, что договоренность с Европейским трастовым банком предполагает рефинансирование выданных им ипотечных кредитов до конца этого года в сумме не менее 100 млн. рублей. Цифра не впечатляет, особенно тех, кто собирается приобретать жилье в столице, где банк также будет работать по схеме АИЖК.

Впрочем, интересными могут показаться планы банка и агентства по кредитованию под залог инвестиционных прав. Уже сейчас ЕТБ кредитует, правда, под высокий процент и на короткий (до трех лет) срок граждан, желающих приобрести жилье в строящемся доме, что, по определению, не подпадает под ипотечные схемы. Но в скором времени станет возможным сначала взять кредит на "покупку" строящегося жилья, а затем, после сдачи дома и установления прав собственности, переоформить его в ипотечный кредит на условиях АИЖК. По крайней мере, готовность обсуждать этот вопрос руководство банка и агентства продемонстрировали.



поиск
   
 
курсы валют
Курс ЦБ РФ 27.03 28.03
USD 92.5745 92.5919
EUR 100.4121 100.2704
работа и вакансии
Поиск вакансий
Советы соискателю
Дистанционная работа
Работа за рубежом
Заработок в Интернет
тесты
Что думают о вас на работе
Деловая ли вы женщина
Вы и ваша работа
Деловой человек
Оценка потребности в достижении
Умеете ли вы вести здоровый образ жизни и производительно работать
Какое значение вы придаете деньгам
Настойчивость
Повезло ли вам с начальством
Работа не волк, в лес не убежит
Вкладчик или делец
Ваши успехи на работе
Не слишком ли много вы работаете
Забываете ли вы о работе в свободное время
IQ
Умеете ли вы обращаться с деньгами
Какой вы начальник
Способны ли вы решить свои проблемы
Верите ли вы в себя
Новости
Служба рассылки
Социологические опросы
Интернет магазин
Конструктор сайтов
Новости экономики
Новые статьи
Copyright © RIN 2004- Обратная связь