Багиров Максим
"Финансовый директор"

Если вы хотите приобрести квартиру, но не накопили требуемой суммы, то решить проблему можно путем получения ипотечного кредита. Однако в этом случае вам сначала придется доказать банку свою состоятельность, а затем осуществлять ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, а также нести дополнительные расходы. В результате при подсчете всех затрат вы сможете решить: имеет смысл получать ипотечный кредит или нет.

Ипотечный кредит - это денежная ссуда, выдаваемая под залог недвижимости, а именно квартиры, которая приобретается на заемные средства.

В экономически развитых странах практически все представители среднего класса приобретают жилье с помощью ипотечных кредитов. Благодаря поддержке государства процент по таким кредитам составляет всего 5-7% годовых, а срок их погашения растягивается на 30-50 лет. В России же получить государственные ипотечные кредиты могут лишь малообеспеченные слои населения или работники бюджетной сферы (через фонды и агентства ипотечного кредитования)¹. Как правило, такой ссуды хватает лишь на покупку очень небольшой квартиры. Остальные желающие могут получить ипотечный кредит на крупную сумму в коммерческом банке, для чего им нужно доказать свою состоятельность в качестве заемщика.

Кто может получить кредит

Чтобы банк принял решение о выдаче ипотечного кредита и определился, на какую именно сумму вы можете рассчитывать, в первую очередь ему необходима документально подтвержденная информация о размере вашего ежемесячного дохода. Самое надежное доказательство - справка о зарплате (в Сбербанке России требуют, чтобы непрерывный стаж на последнем месте работы составлял не менее шести месяцев) или же договоры о получении дополнительных заработков (например, договор подряда). Также могут пригодиться свидетельства о получении доходов по депозитам и ценным бумагам, зарегистрированный договор о сдаче в аренду жилья и т. д. (Если в качестве заемщиков выступают оба супруга, то их доходы учитываются в совокупности.)

Собрав все необходимые документы, подсчитайте совокупный ежемесячный доход, вычтите из него все регулярные платежи (за аренду квартиры, проценты по существующим долгам, алименты и другие выплаты), разделите остаток на 3 и вы получите сумму ежемесячного платежа по кредиту, которую большинство банков будут рассматривать как максимально возможную для вас. Исходя из этой суммы можно определить и примерный размер кредита, на который вы можете рассчитывать. Для этого используются кредитные калькуляторы, размещенные на сайтах банков (например, www.deltacredit.ru), или же стандартные формулы для расчета аннуитетов².

По понятным причинам многим потенциальным заемщикам сложно подтвердить свой доход официально. Исходя из этого некоторые частные коммерческие банки готовы рассматривать документы, не только удостоверяющие доходы, но и подтверждающие расходы заемщика: авиабилеты, визы, чеки, права собственности на автомобиль и т. д. Учитывается, где отдыхает человек, уровень его образования, место работы, марка и год выпуска машины и даже счета за услуги сотовой связи. Расходы оцениваются также и для того, чтобы определить, насколько обременительным для заемщика будет кредит. Ложные сведения указывать не стоит: служба безопасности банка тщательно перепроверит всю предоставляемую информацию.

Забегая вперед, отметим, что кредит, как правило, предоставляется не на всю стоимость квартиры, а только на 70-85% от требуемой суммы, поэтому при этих расчетах предполагаемую стоимость квартиры тоже нужно учесть. Если полученный результат (сумма займа и платежей) вас удовлетворит, можно приступать к выбору банка-кредитора.

Кто выдает кредиты

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием в России, условно можно разделить на три группы.

В первую группу входит Сбербанк России со своими филиалами. Ипотечных кредитов этот банк выдает больше, чем другие банки, кроме того, у него самая низкая ставка по выдаваемым ссудам. Правда, процесс получения кредита в полугосударственном Сбербанке России более бюрократизирован, чем в коммерческих банках, и занимает больше времени (список документов, необходимых для представления в Сбербанк России, см. на сайте www.sbrf.ru).

Вторая группа включает банк "ДельтаКредит", который работает по программе жилищного ипотечного кредитования Delta Credit инвестиционного фонда "США - Россия", и его партнеров. В Москве, например, большинство ипотечных кредитов выдается именно в рамках этой программы. Партнерами "ДельтаКредит" являются более 10 банков (ФОРА-БАНК, Пробизнесбанк, МЕЖПРОМБАНК, "Первое Общество Взаимного Кредита" и др.), которые получают от него долгосрочные займы на выдачу ипотечных кредитов. При этом условия у всех партнеров примерно такие же, как и в "ДельтаКредит". Хотя у некоторых банков более гибкий подход к клиентам, но и процент по займам у них выше (см. таблицу).

Третья группа объединяет все остальные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием. Правда, клиенту "со стороны" получить кредит в таких банках крайне сложно, поскольку они, как правило, обслуживают тех, кто каким-то образом с этими банками связан (менеджеров партнерских компаний или крупных клиентов, представителей акционеров и т. п.).

Все банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, работают по одной и той же схеме (речь об этом пойдет ниже). При выборе банка нужно ориентироваться на максимальную сумму выдаваемого кредита, срок кредитования, процентные ставки и условия предоставления ипотечного кредита (см. таблицу на с...).

Условия кредитования

При выдаче кредитов на приобретение жилья действует ряд ограничений. Во-первых, как мы уже отмечали, кредит предоставляется не на всю стоимость квартиры, а только на 70-85% от требуемой суммы. Таким образом, при покупке жилья стоимостью 60 000 долл. США вам придется заплатить 10 000-20 000 долл. США из собственных сбережений. Общая сумма кредита также ограничена: в большинстве банков она не может превышать 200 000 долл. США. Исключение составляет кредитный план под названием "Delta Вариант" банка "ДельтаКредит", максимальная сумма займа по которому составляет 450 000 долл. США.

Во-вторых, максимальный срок, на который можно получить ипотечный кредит, составляет 10 лет (во многих банках кредиты предоставляются только на этот срок), хотя встречаются и исключения, например Сбербанк России готов выдавать ипотечные кредиты на срок от нескольких месяцев до 15 лет. Что касается ставки по кредиту, то у большинства коммерческих банков она составляет около 15% годовых по кредитам в валюте. Исключением опять же является план "Delta Вариант", кредит по которому имеет "плавающую" ставку - 10% + LIBOR³ со сроком погашения до 15 лет. Ипотечные кредиты в рублях выдает лишь Сбербанк России - под 18% годовых (доллары США Сбербанк России ссужает под 11% годовых).

В-третьих, большинство банков осуществляют ипотечные программы только в тех регионах, в которых они расположены. В зависимости от региона может меняться и минимальная сумма первоначального взноса. Так, банк "ДельтаКредит" и его партнеры выдают ипотечные ссуды в Москве (минимальный размер кредита 17 000 долл. США), Московской области и Санкт-Петербурге (минимальный размер кредита 10 000 долл. США). Исключение составляет только Сбербанк России, имеющий филиалы по всей России и соответственно не ограничивающий территорию ипотечного кредитования.

И в-четвертых, кредиты не выдаются обычно на покупку старого жилья (хрущевок) или квартир в домах, где давно не делался капитальный ремонт. Некоторые банки не выдают кредиты под квартиры в еще строящихся домах, не сданных госкомиссии.

Платежи по ипотечному кредиту

Помимо срока и процентной ставки, под которую выдается кредит, важно учесть и план выплат по долгу: от него будет зависеть распределение кредитной нагрузки на ваш бюджет.

Существуют две схемы таких выплат. По первой схеме ежемесячные платежи определяются как сумма одинаковых на всем сроке кредитования платежей по основному долгу и постепенно уменьшающихся по мере погашения основного долга процентных платежей (так работают, например, Сбербанк России, Банк Москвы и некоторые другие банки).

Пример

Предположим, вы берете кредит в Сбербанке России на сумму 30 000 долл. США сроком на 10 лет. Годовая ставка - 11%. Платежи осуществляются раз в 30 дней.

В виде погашения основной суммы долга каждый месяц вы будете выплачивать 250 долл. США (30 000 долл. США : 120 мес.).

К этой сумме будет добавлен процентный платеж, размер которого определяется исходя из остатка долга на начало периода и ставки, равной 0,9% (11% x х 30 дней : 365 дней).

Таким образом, график погашения кредита будет следующий.

По итогам 1-го месяца:

250 долл. США + 30 000 долл. США х 0,009 = = 250 долл. США + 270 долл. США = 520 долл. США.

По итогам 2-го месяца:

250 долл. США + (30 000 долл. США - 250 долл. США) х 0,009 = 250 долл. США + 268 долл. США = = 518 долл. США . и т. д.

По итогам 120-го месяца:

250 долл. США + (30 000 долл. США - 119 х 250) x х 0,009 = 250 долл. США + 2 долл. США = 252 долл. США.

Таким образом, общая сумма платежей за весь срок кредитования составит 46 335 долл. США.

При тех же исходных данных в Банке Москвы (ставка 15% годовых) эта сумма достигла бы 52 324 долл. США, а платеж в первый месяц составил бы 619 долл. США.

По второй схеме, которой пользуются банк "ДельтаКредит", его партнеры и ряд других банков, заемщик выплачивает каждый месяц одинаковые суммы. В финансовом менеджменте это называется "погашение долга равными срочными уплатами". Общая ежемесячная сумма платежей остается неизменной из-за того, что при постепенном уменьшении процентных платежей увеличивается сумма, направленная на погашение самого долга. Например, получив кредит в "ДельтаКредит" по ставке 15% годовых сроком на 10 лет на сумму 30 000 долл. США, заемщик в течение 10 лет ежемесячно выплачивает банку 485 долл. США. Общая сумма платежей за весь срок кредитования составит 58 200 долл. США.

Таким образом, при первой схеме основная нагрузка приходится на первые месяцы и годы выплаты кредита. Этот вариант подойдет тем, кто сегодня чувствует себя уверенно, но опасается, что в будущем его доходы будут постепенно снижаться. При второй схеме нагрузка распределена равномерно. С одной стороны, в этом случае проще планировать личный бюджет, а с другой - эта схема в итоге обойдется заемщику значительно дороже (в нашем примере при равных процентных ставках - на 11,2%).

Обеспечение кредита

Как мы уже отмечали, банк согласится выдать вам ипотечный кредит, только если будет уверен в вашей платежеспособности. Если же вам не удалось убедить в этом банк или вы хотите взять кредит на сумму, превышающую 70% от стоимости квартиры, то банк может потребовать поручительства третьих лиц. Частные банки готовы довольствоваться поручительством только одного лица (физического или юридического). Сбербанк России при займе на сумму свыше 5000 долл. США требует обязательного поручительства четырех лиц, одно из которых должно приходиться заемщику близким родственником. При этом совокупный среднемесячный доход поручителей за последние шесть месяцев, умноженный на 0,7, должен быть не ниже среднемесячного дохода самого заемщика⁴. Кроме того, в качестве дополнительного обеспечения могут выступать уже имеющаяся недвижимость, автомобиль, предметы роскоши или ценные бумаги. В Сбербанке России, правда, из всех финансовых инструментов в залог принимаются только государственные облигации и депозитные сертификаты самого Сбербанка России.

Основные этапы получения ипотечного кредита Заполнение анкеты, телефонная беседа с представителем банка, сбор необходимых документов. Определение на встрече с менеджером банка оптимальных параметров ипотечного займа на основе доходов заемщика и его накоплений. Выбор квартиры, ее оценка и проверка юридической чистоты. Оформление кредитной заявки в банке. В случае положительного результата рассмотрения на кредитном комитете банка заявки между заемщиком и банком подписывают кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита. В договоре указывается конкретный объект недвижимости, который будет приобретен за счет кредита. Подписание трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки между продавцом квартиры, ее покупателем и банком. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договоров купли-продажи и ипотеки в Комитете по регистрации прав на недвижимое имущество. Первоначальный взнос и перечисление банком денег продавцу квартиры. Страхование объекта недвижимости, а также жизни и временной потери трудоспособности заемщика (по требованию банка). Страховые полисы оформляются в страховых компаниях - партнерах банка. Погашение кредита.

Процедура получения кредита

Процедура получения кредита довольно сложная и может занять несколько месяцев. Для начала необходимо заполнить анкету, которую можно либо распечатать с сайта банка, либо получить в самом банке (его филиалах). Получив заполненную анкету, менеджер кредитного отдела свяжется с вами и поможет определить все детали сделки, начиная от суммы кредита и заканчивая параметрами квартиры, на которую вы можете рассчитывать.

С учетом рекомендаций менеджера вы выбираете квартиру, проводите ее оценку и проверку юридической чистоты. Оценка необходима, чтобы банк получил независимое мнение о стоимости квартиры. Как правило, менеджер банка может рекомендовать риэлтерские и оценочные компании. Проверка же юридической чистоты даст вам уверенность в том, что никто, кроме продавца, не имеет права претендовать на квартиру и сделка купли-продажи не может быть признана недействительной.

После этого оформляется кредитная заявка в банк, в которой указываются адрес, текущий собственник квартиры и ее параметры, а также требуемая сумма кредита. К заявке прилагаются заключения риэлтеров и оценщиков, пакет документов, подтверждающих платежеспособность заемщика, а при необходимости - поручительства и сведения о дополнительном обеспечении. Полные перечни документов в различных банках практически не отличаются и публикуются обычно на сайтах банков-кредиторов.

Кредитная заявка рассматривается от двух недель до месяца, после чего банк принимает решение о выдаче кредита или отказе его предоставить. Теперь вам остается только выполнить необходимые формальности: подписать кредитный договор и договоры купли-продажи и ипотеки, перечислить первоначальный взнос в банк и оформить сделку ипотечного кредитования в местном Комитете по регистрации прав на недвижимое имущество. В тот момент, когда бывший хозяин квартиры получит первоначальный взнос и сумму, выданную банком, вы станете собственником этого жилья.

Что нужно помнить заемщику

Право банков изменять ставки. Согласно сложившейся практике банки оставляют за собой право изменять ставки по кредиту в одностороннем порядке в случае значительных изменений рыночной конъюнктуры. Например, в Сбербанке России ставки обычно меняются одновременно со ставкой рефинансирования Центробанка (в последнее время она снижается, что, конечно, на руку заемщикам).

Досрочное погашение кредита. В процессе погашения ипотечного кредита у вас может возникнуть желание расплатиться с банком досрочно, например из-за перевода на работу в другой город или же из-за внезапного роста доходов и нежелания "тянуть лямку" еще несколько лет. В этом случае банк может вас оштрафовать, поскольку не получит запланированного дохода.

Так, в "ДельтаКредит" и его банках-партнерах в случае досрочного погашения по кредиту с 7-го месяца по 5-й год включительно с заемщика взимаются дополнительные компенсационные выплаты в размере 3% от суммы платежа, направляемой в счет досрочного погашения. С 6-го по 8-й год включительно этот штраф составит 1%. После 8-го года компенсационные выплаты не взимаются.

В других банках также существуют системы штрафов, а в некоторых случаях досрочное погашение до определенного срока вообще запрещено. В Банке Москвы, например, такая возможность предусмотрена лишь спустя три года после начала кредитования. За досрочное погашение ставка повышается на 5% на тот период, в течение которого заемщик реально пользовался кредитом. Исключение составляет Сбербанк России: там досрочное погашение кредита только приветствуется.

Дополнительные расходы. Услуги агентства по поиску и оценке квартиры, проверке ее юридической чистоты и сопровождению сделки обойдутся примерно в 5% от стоимости покупаемого объекта. Расходы, связанные с регистрацией сделки, могут составить от 200 до 300 долл. США в зависимости от размера квартиры и количества проживающих в ней человек. Нотариальное заверение договоров купли-продажи и ипотеки оценивается примерно в 1,5% от стоимости жилья. Таким образом, общая сумма единовременных расходов может составить 7% от стоимости приобретаемой квартиры.

Кроме того, практически все банки требуют обязательного страхования приобретаемого имущества и жизни заемщика (в страховании жизни заемщика, как правило, заинтересованы банки, которые не требуют наличия поручителей). Первоначальная страховая сумма по каждому договору страхования равна размеру кредита⁵, впоследствии она уменьшается на размер произведенных выплат. Договор страхования обходится примерно в 1,5% от размера кредита и подписывается обычно со страховой компанией, которая является партнером банка. Перезаключать договор страхования и соответственно платить страховую премию придется каждый год, вплоть до полного погашения кредита.

Налоговые льготы. Ипотека дает заемщику право воспользоваться некоторыми льготами. Так, Налоговый кодекс РФ разрешает налогоплательщику вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, израсходованные на приобретение дома или квартиры на территории России, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в российских банках. Общий размер данного вычета не должен превышать 600 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам⁶. Поэтому в течение всего времени использования кредита заемщик имеет право ежегодно уменьшать налогооблагаемую базу (облагаемую по ставке 13%) на сумму выплат по долгу за квартиру. Правда, воспользоваться этой льготой можно только один раз в жизни.

Отказ от выплаты процентов по кредиту. Если по каким-либо причинам заемщик откажется платить по кредиту, банк вправе продать предмет залога, то есть квартиру (это указывается в договоре ипотеки)⁷, на основании судебного решения или с согласия заемщика. Однако, по словам представителей банков, подобных прецедентов пока не было. Если заемщик отказывается платить, банк пытается изменить график платежей, чтобы все же получить свои средства обратно. Если же кредит обеспечен поручителями или залогом в виде автомобиля или драгоценностей, банк может продать заложенное имущество или потребовать компенсации издержек за счет поручителей. Квартира при этом останется в собственности заемщика.

Личное мнение

Юлия Иванова, юрист

На практике банки всегда стараются теми или иными способами получить денежные средства, поскольку вернуть квартиру в силу ряда причин очень сложно. Во-первых, если квартира - единственное жилье заемщика (залогодателя), то у него значительно больше жилищных прав, чем у банка: право собственности на квартиру не является основанием для выселения несостоятельного заемщика (и членов его семьи). Во-вторых, разногласия собственника квартиры и лиц, проживающих в этой квартире, решаются путем обращения в суд (правда, есть исключения - см. п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке).

При заключении договора об ипотеке все члены семьи, которые проживают с заемщиком (залогодателем), теоретически должны представлять в банк нотариально удостоверенное обязательство об освобождении квартиры на случай обращения на нее взыскания. Но даже при наличии вышеуказанного документа, который прилагается к договору ипотеки, существуют определенные трудности. Однозначный вывод о том, что сам заемщик (залогодатель) включен в состав лиц, дающих нотариально удостоверенное обязательство освободить занимаемое жилое помещение, сделать нельзя. Кроме того, после подписания всех документов возможно, например, рождение ребенка, который не подписывал никаких документов, на основании чего не может быть выселен.

Налицо коллизия законодательства об ипотеке и жилищного законодательства. Кроме того, договор найма любой разновидности остается неизменным при перемене собственника жилого помещения (ст. 675 ГК РФ).

У каждого банка есть большая служба безопасности, которая проверяет будущего клиента до подписания всех документов. Если возникают проблемы, существует множество официальных способов дать понять клиенту, что лучше добровольно съехать (про неофициальные способы и так понятно).

Взгляд в будущее

Таким образом при принятии решения о получении ипотечного кредита нужно представлять, как ваш доход и экономическая ситуация в целом могут измениться в будущем. Если вы имеете хороший доход и уверены в его стабильности, то о создании более комфортабельных условий для жизни можно подумать уже сейчас.

С другой стороны, при стабильности российской экономики и развитии банковских услуг ставки по ипотечным кредитам, по оптимистичным оценкам, со временем будут снижаться, а сроки кредитования увеличиваться, то есть, возможно, в будущем будет более выгодно получать ипотечный кредит. Если же оправдаются пессимистичные прогнозы относительно девальвации рубля ставки по кредитам вырастут и ипотечный кредит получать будет рискованно, так как банк в любой момент сможет поднять процентную ставку по нему. Утешением может служить только то, что при увеличении ставки заемщик имеет право выплатить всю сумму долга сразу или сократить срок выплат - никаких штрафов со стороны банка не будет (это, как правило, оговаривается договором).

___________________________________________________________
¹Такие программы уже реализованы в Иркутской, Оренбургской, Самарской и Нижегородской областях.
²Равновеликие платежи, которые производятся (получаются) в равные промежутки времени в течение определенного временно'го периода. - Примеч. редакции.
³LIBOR (London interbank offered rate) - ставка доходности международного межбанковского рынка депозитов на Лондонском валютном рынке. В настоящий момент LIBOR колеблется в районе 2% годовых. - Примеч. редакции.
⁴Доход умножается на 0,7, то есть учитывается 70% доходов, так как считается, что 30% идет на удовлетворение насущных нужд. - Примеч. редакции.
⁵1 Многие банки требуют от своих клиентов страхования на сумму, превышающую размер кредита примерно на 10%. - Примеч. редакции.
⁶Статья 220 Налогового кодекса РФ. - Примеч. редакции.
⁷2 Статья 78 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ 'Об ипотеке (залоге недвижимости)'. - Примеч. редакции.