Сам себе риэлтор

Лидия АРТЕМЬЕВА
www.finiz.ru
10.07.2003

У большинства людей нет никакого опыта в вопросах покупки жилья. Неудивительно, что этим легко пользуются мошенники. Чего следует остерегаться, покупая квартиру?

Немало частных объявлений содержит стопроцентный обман: например, продается однокомнатная квартира в Москве за $15000, хоть таких цен давно нет и в помине. После того как покупатель вносит аванс, выясняется, что в квартиру въехать нельзя - там прописана старушка. А у старушки сразу же обнаруживаются энергичные родственники, претендующие на наследство. Это типичный вариант мошенничества на вторичном рынке жилья: одна такая квартира может быть перепродана сколько угодно раз.

Риэлторы советуют: если вы все-таки решили покупать квартиру самостоятельно, удостоверьтесь, что продавцы действительно являются ее собственниками. Для этого надо проверить их паспортные данные и сверить с информацией, указанной в правоустанавливающих документах на квартиру. В паспортном столе нужно получить выписку из домовой книги, выяснить, кто сегодня прописан в квартире и нет ли лиц, выбывших в места лишения свободы. В органах госрегистрации следует проверить, не находится ли квартира под арестом или залогом. Затем надо самостоятельно "промерить" квартиру на соответствие ее метража данным в справке БТИ. Кроме того, узнать, оплачены ли коммунальные платежи и междугородные телефонные переговоры. Нелишне и поинтересоваться у соседей, не было ли особых обстоятельств, связанных с этой квартирой.

А вот какие советы дают психологи: если вам неприятно разговаривать с продавцом квартиры, он вам не нравится, хоть и непонятно почему, - этого достаточно, чтобы не иметь с ним дела. И ни в коем случае нельзя сообщать продавцам, даже очень честным с виду, что вопрос с покупкой квартиры вам нужно решить срочно.

- Когда вас торопят, искусственно создается временной стресс, - говорит Константин Сурнов, старший научный сотрудник факультета психологии МГУ. - Очень медленно и внимательно читайте договор купли/продажи и ни в коем случае не поддавайтесь спешке. Если продавцы - честные люди, они подождут. Нельзя давать подвергнуть себя "цыганской обработке", когда пять человек отвлекают ваше внимание, а шестой подает ручку и говорит: подпишите здесь.

На первичном рынке ситуация несколько другая.

- Важно понимать, что рынок недвижимости четко сегментирован и правила, которые работают в одном сегменте, в другом зачастую не находят применения, - считает Алексей Рекут, руководитель отдела маркетинга компании "Квартал". - В сегменте монолитных домов, которые могут быть отнесены к высокому и даже элитному классу, купить квартиру, не прибегая к помощи риэлторов, несложно. Для покупателя не составит труда объехать все московские фирмы, строящие такое жилье, и подобрать нужный вариант. Помощь посредников в оформлении сделок в этом случае не требуется, так как все хлопоты ложатся на плечи специалистов клиентского отдела компании-застройщика. К тому же не надо платить комиссионные.

Однако и на рынке новостроек покупатель может столкнуться с проблемами. Сейчас почти все жилье распродается на стадии строительства, что неудивительно: с начала возведения дома до его сдачи госкомиссии цены вырастают в среднем на 30-40%. Риэлторы предостерегают: следует иметь дело только с предельно открытыми компаниями. Конкретный инвестор (застройщик, подрядчик), с которым предстоит оформить договор, должен обладать всеми правами на строящуюся квартиру.

Увы, договорные обязательства компании не всегда бывают узаконены "от и до". Речь идет о грамотно составленном протоколе распределения площадей в доме: каждая квартира должна быть закреплена за определенным лицом (какой-то процент жилья за генинвестором, другой - за заказчиком и т.д.). Должны быть в порядке документы на землю, разрешение на строительство. Случается, отдельные пункты договора оформляют задним числом, или правоустанавливающие документы не готовы, а чуть ли не все квартиры в непостроенном доме уже проданы.

Могут произойти более серьезные неприятности, когда деньги, перечисленные частными инвесторами на банковский счет или в кассу застройщика, не используются по целевому назначению. Собирая средства на строительство других объектов, он может вложить их в тот проект, который нужно быстрее завершить.

По словам Константина Апрелева, президента компании "САВА", продавая жилье на стадии строительства, застройщик фактически подстраховывает свою деятельность, возвращая деньги еще до завершения проекта. К тому же в договоре о долевом участии в строительстве указаны лишь предполагаемые сроки сдачи дома госкомиссии (к примеру, II квартал 2003 г.). Реальные сроки, как правило, отодвигаются на три-четыре месяца в лучшем случае, а в худшем - можно столкнуться с долгостроем.