Сусанна Альперина
Российская газета
17.07.2003

Шесть вопросов о покупке квартиры

На вопросы, которые возникают у наших читателей при покупке жилья, отвечает опытный риэлтор, заместитель директора одного из московских агентств по недвижимости Всеволод МИРОНОВ.

1. Что выбрать: таун-хаус или квартиру?

- Что такое таун-хаус? Это дом, разделенный на несколько отсеков (их число может доходить до 20), где живут разные семьи. Как правило, это жилье для среднего класса и строится оно чаще за городом из-за того, что там дешевле земля. Действительно, у нас жилье в таком доме по цене сопоставимо с городской квартирой в районе средней престижности. В московском регионе таун-хаусы только начинают строиться, они в значительной степени - экзотика. Это удобно, если рядом работа. В противном случае нужно быть готовым к тому, что каждый день придется преодолевать большие расстояния. В таун-хаусах не маленькие метражи. Размеры жилья там по 150, по 180 метров. Я знаю людей, которые покупают таун-хаусы в московской области, и довольны. Но за городом для нашего покупателя вопрос в основном стоит так: дом или квартира? Свой дом в любом случае лучше таун-хауса.

2. Где лучше покупать квартиру: на вторичном рынке или в новостройке?

- Для тех, кто продает свою квартиру, чтобы приобрести жилье большей площади (а таких на рынке процентов 30-40), новостройки противопоказаны. Это могут позволить себе только люди со свободными средствами. Такие покупатели согласны ждать, пока построят дом и пройдут все долгие процедуры оформления жилья в собственность. Эта система очень тяжелая и неповоротливая.

Те, кто покупает жилье в новостройках, знают, что это весьма выгодное вложение денег, так как стоимость цены за квадратный метр жилья растет пропорционально строительству дома. Поэтому так много желающих купить именно на начальной стадии строительства. Даже когда дом существует только на бумаге и котлован еще не вырыт.

3. Можно ли надеяться, что процедура оформления квартир в собственность упростится?

- Судя по всему, в ближайшее время больших подвижек в этом вопросе не будет. Когда новый дом построен, Комитет муниципального жилья при правительстве Москвы, учреждения юстиции и другие контролирующие организации сверяют то, что получилось с инвестиционным проектом, который был на бумаге. Прения между фирмой-застройщиком и контролирующими организациями длятся долго. Раньше они занимали полгода, а теперь и год, и два, и три. Пока все не будет перепроверено, квартиру в собственность не оформят. Официально процедура называется "открытие адреса". А на рынке при этом часто складывается ситуация - недобросовестная фирма-заказчик и добросовестный покупатель. Человек вкладывает деньги в квартиру, получает ключи, делает ремонт, при этом не получив документа о том, что именно он является собственником. И если он передумал и хочет продать это жилье, то сталкивается с большими сложностями. Поэтому сейчас нередки ситуации, когда люди оформляют квартиры в собственность через суд. Бывают коллективные иски, есть индивидуальные. Иногда даже фирма-застройщик специально нанимает юриста, который представляет интересы жильцов. Но мы сталкивались и с противоположной ситуацией, когда представители фирмы говорят людям, мол, мы все сделали, а, если вышестоящие инстанции не выполняют своих обещаний, подавайте на них в суд.

4. Где взять деньги на покупку квартиры?

- Существуют две формы - ипотечный кредит или частный кредит.

То есть можно занимать деньги у знакомых или у фирмы, где вы работаете. И то, и другое - кредит. Ипотека, соответственно, кредит под залог. Банки и частные компании занимаются сегодня кредитованием весьма успешно. И ипотечная программа обкатывается все больше. Человеку, чтобы принять в ней участие, вовсе не обязательно иметь гарантированный легальный доход. Покупатель вкладывает в первом взносе 20-30 процентов своими деньгами, и для банков это уже серьезная гарантия. Сейчас многие покупатели квартир берут кредиты, которые себя оправдывают.

5. Как будут меняться цены на жилье?

- Сегодня цены диктуют новостройки. В связи с подорожанием стройматериалов поднялась себестоимость строительства. И если еще учесть, что спрос на жилье по-прежнему высок, то надо ожидать дальнейшего роста цен, ориентировочно на один-два процента в месяц. Кроме того, раньше свою долю в новостройках город брал квартирами, сейчас он предпочитает получать ее деньгами и вперед, заставляя строителей брать недешевые кредиты у банков. Компенсируют свои затраты строительные компании также за счет увеличения цен.

6. Что делать, если в купленной квартире обнаружен строительный брак?

-Человек по-прежнему практически беззащитен. К примеру, если покупатель хочет оформить квартиру в собственность, то соответствующий договор с фирмой-застройщиком должен быть закрыт актом приемки жилья. Таким образом, покупатель заранее расписывается в том, что он примет квартиру в любом состоянии. Бывают также случаи, когда дом опечатан, и новый жилец даже не может посмотреть, что он приобретает. Правда, иногда огрехи, сделанные при строительстве жилья, исправляют за счет эксплуатирующих организаций - жэков, дэзов, товариществ собственников жилья и прочих.

Можно, конечно, подать и в суд, но это получается себе дороже. Дешевле за свои деньги устранить недостатки, чем полгода проводить в судебных тяжбах. Практически не бывает настолько серьезного дефекта, который стоил бы мучительного хождения по судам.