Владимир Гендлин
31.07.2003

Представим себе ситуацию: вы приходите в продовольственный магазин и покупаете, скажем, водку. Платите в кассу, вам выдают чек и ободряюще сообщают, что воспользоваться этой водкой вы сможете где-то через год-полтора -- когда утрясутся некоторые формальности. Абсурд? Но именно в такой ситуации из года в год оказываются тысячи москвичей, купивших себе квартиры в новостройках.

О бедном инвесторе замолвите слово

Мой знакомый купил себе квартиру в Куркине, заплатив за нее около $100 тыс. На следующий день после расплаты, отвечая на поздравления друзей, он смущенно сказал, что да, действительно, он отдал какому-то агентству около килограмма американских денег. Но, собственно... и все. Взамен он получил квитанцию об оплате, какой-то договор с неизвестной ему фирмой и приложения к ним. И теперь его мучают мысли о том, будет ли действительно построен дом, а если будет, то позволят ли ему там сделать ремонт и на каком основании его будет обслуживать эксплуатирующая организация. А все потому, что у него нет (и еще долго не будет!) никакого документа о том, что он настоящий собственник своего жилья. В агентстве сказали: "Свидетельство о регистрации получите примерно через полгода после сдачи объекта. Но если реально -- не раньше чем через год".

С юридической точки зрения покупка строящейся квартиры отличается от покупки любого другого товара (в том числе от покупки квартиры на вторичном рынке) тем, что здесь обычно нет возможности заключить договор купли-продажи. Такой договор может быть оформлен только на существующий объект, внесенный в единый государственный реестр прав (ЕГРП). Но квартиры в новостройках обычно раскупаются еще на начальном этапе строительства, когда стоимость квадратного метра может быть на треть дешевле, чем по окончании стройки. И эти квартиры существуют лишь в плане строителей и в фантазиях покупателей. Поэтому застройщик предлагает покупателям заключать договоры инвестирования, где будущие владельцы квартир выступают соинвесторами наряду с застройщиком.

Инвестирование выгодно не только с точки зрения экономии на цене жилья. Согласно ст. 251 Налогового кодекса РФ, средства дольщиков и (или) инвесторов, аккумулированные на счетах организации-застройщика, не учитываются при определении налоговой базы. С другой стороны, инвестирование выгодно и застройщику: при строительстве домов в сегменте бизнес- и эконом-класса жизненно важна быстрая оборачиваемость жилья -- примерно 70% квартир должно быть продано еще на этапе строительства, чтобы окупить кредиты. Заинтересованы в такой схеме и власти: город получает новые жилые дома, построенные, по сути, на средства граждан.

Но есть и неприятные моменты. Тот, кому доводилось когда-либо что-либо проинвестировать, обычно сталкивался с определенными инвестиционными рисками. В случае со строительством таким риском может быть, например, значительная задержка со сдачей дома в эксплуатацию или с оформлением права собственности на квартиру. Но самое плохое, что может случиться,-- это если ваш "соинвестор"-застройщик окажется банкротом или мошенником.

Таких случаев было немало в середине 90-х годов. Из последних событий: в 1997 году некая фирма построила два дома в Митине, собрала с "соинвесторов" деньги и сбежала. А в 1998 году компания "Юнистрой", обещавшая построить 28 тыс. кв. м жилья, обанкротилась и сильно разочаровала около 500 человек.

По мнению опрошенных Ъ риэлтеров, за последние пять лет в Москве крупных скандалов на строительном рынке не происходило, стало гораздо больше порядка и меньше криминала. А вот в регионах, по словам юриста компании Jus Privatum Владимира Скрынника, и по сей день встречаются "кидальные" варианты, когда инвесторы либо исчезают, собрав средства граждан, либо могут заключить договор на инвестирование строительства одной и той же квартиры с несколькими лицами.

Самое скверное в положении инвестора то, что договор инвестирования даже не упоминается в общегражданском законодательстве как отдельный вид договора. Больше того, до недавнего времени такие договоры не подпадали под действие закона "О защите прав потребителей". К счастью, по словам Владимира Скрынника, в последнее время здесь наметился позитивный сдвиг: Верховный суд РФ опубликовал обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. В обобщении, в частности, указано, что если заключенный договор (договор инвестирования, договор долевого участия в строительстве, договор о совместной деятельности) по сути является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. А эти отношения уже регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Время бюрократии

Но даже если строительство вашего дома происходит без криминальных и форсмажорных событий, не следует недооценивать риска задержки оформления прав собственности на квартиру. Пока дом не зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Москвы, он не имеет адреса, а вы не имеете прописки и договора с коммунальными службами, имеющими полное право отключить вас от отопления, электричества и водоснабжения. Даже сделать ремонт становится проблемой, если не имеешь на руках свидетельства о государственной регистрации.

По словам менеджера отдела продаж компании "Кутузовский проспект" Андрея Александрова, еще в 1997 году квартиру, купленную на вторичном рынке, можно было оформить за два часа. Новостройку -- за месяц. Сейчас для "вторички" норма -- неделя, для новостройки -- восемь месяцев.

Риэлтеры объясняют такую волокиту громоздкой системой оформления документов. Иными словами -- пресловутым бюрократизмом. Однако задержка может быть вызвана ошибками любой из сторон, вовлеченных в процесс строительства и оформления документов,-- местной властью, строителями, инвесторами-застройщиками и др.

По словам Владимира Скрынника, процесс рождения дома выглядит следующим образом. Сначала инвестор-застройщик оформляет разрешение на строительство, для получения которого необходимо разработать проект дома, сформировать его паспорт, куда входят правоустанавливающие документы, план участка, ситуационный план, градостроительное задание, задание на проектирование и проч. Затем необходимо посетить Центр госсанэпиднадзора района для получения заключения. После этого нужно отправиться в Комитет по охране окружающей среды и природных ресурсов, который предоставляет акт обследования участка. Следующий шаг -- посещение районного отряда противопожарной службы. Иногда бывают необходимы и другие согласования.

Когда собраны все заключения, формируется строительный проект и выносится на обсуждение межведомственной комиссии (МВК), которая выносит распоряжение, разрешающее строительство по данному проекту. На основании этого документа глава муниципального образования выдает разрешение на строительство.

После того как дом построен, приходит очередь БТИ. На объект выезжает техник, который готовит поэтажный план дома и делает экспликацию.

Если получены заключения всех перечисленных инстанций, их ответственные лица подписывают акт о приеме дома в эксплуатацию. Затем комплект документов передается на МВК, которая выносит решение о приеме дома в эксплуатацию. На его основании выходит постановление главы муниципального образования. Затем БТИ выдает технический паспорт на объект, и лишь после этого осуществляется государственная регистрация прав собственности на объект недвижимости. Общий вес документации на среднестатистический дом -- примерно 20 кг оригиналов и еще 40 кг копий.

Но на практике все сложнее. Попадись в одном из документов какая-то ошибка -- все придется переделывать заново. "Бывает так,-- рассказывает Андрей Александров,-- что даже землеотвод подписывается, когда уже построено этажей шесть. Причем начинали строить дом по одному типовому проекту, а по ходу переиграли на другой -- скажем, с КП-4.3 на КП-4.2 (в последнем однокомнатных квартир на 20% больше). А по окончании строительства выясняется, что объект не соответствует первоначальным документам".

Кроме того, есть еще один важный игрок -- город. Помимо всевозможных разрешающих и запрещающих функций мэрия имеет еще и долю в строящихся объектах. Это значит, что регистр заставляет город, как и всех остальных инвесторов, оформлять свою долю в собственность. А поскольку муниципальные организации работают, как известно, весьма неторопливо, то они еще больше тормозят весь процесс.

Вся эта волокита так и вызывает желание ударить "комсомольским прожектором" по бюрократизму и разгильдяйству. Однако нельзя не признать, что усложнение процесса оформления и увеличение количества согласований вызвано благородным стремлением властей защитить нас с вами от всевозможных неприятностей. Ведь каждое новое требование, каждый новый инспектор появлялись не на пустом месте, а в результате очередного ЧП, связанного с жилищным строительством. А их было немало: то новый дом обвалится, то фундамент поплывет, то застройщик улетучится. В результате свои требования предъявляют не только префектура, БТИ, пожарные и санэпидстанция -- даже из Мосприроды приезжают считать, сколько деревьев посажено возле объекта.

Понятно, что наибольшая волокита с оформлением прав собственности наблюдается в Москве и Санкт-Петербурге. В регионах все происходит гораздо быстрее по объективным причинам. Во-первых, там нет такого количества разрешающе-запрещающих структур. Во-вторых, объем сделок в регионах несопоставим с московским. В небольшом городе часто бывает так, что местные покупатели, представители власти, а также сотрудники организации-застройщика и организации-продавца оказываются жильцами одной и той же новостройки.

Что касается практики развитых стран, то, по словам Владимира Скрынника, там успешно функционирует система строительных сберегательных касс (ССК). ССК привлекает средства физических лиц, желающих приобрести квартиры, заключая с ними договор накопления сбережений. Как только накопленные средства вместе с набежавшими процентами достигают установленного размера строительного сберегательного вклада, ССК по кредитному договору предоставляет своим вкладчикам льготный кредит для улучшения жилищных условий на недостающую сумму. Жилье сразу оформляется в собственность покупателя, но до окончания платежей по кредиту находится в залоге. Проект российского закона о ССК находится на рассмотрении в Госдуме.

С другой стороны, по словам Андрея Александрова, в Англии даже купленная на вторичном рынке квартира оформляется от восьми месяцев до года. Разница в том, что потребители в странах с развитым законодательством и развитой бизнес-практикой свято верят в свои права. Поэтому никого особенно не волнует, что происходит с оформлением документов. "Другое дело,-- говорит господин Александров,-- что в ситуации российской нестабильности клиентов напрягает отсутствие внятной системы подстраховки сделок, которая бы вселяла уверенность в покупателя".

Впрочем, в последнее время в России начала развиваться страховая защита инвестиций в строительство жилья -- этот продукт предлагает около десятка страховых компаний. Можно застраховаться "на случай непредоставления квартиры и невозврата денежных средств в связи с банкротством застройщика". Более надежный вариант -- застраховаться от "невозвращения инвестору его инвестиций в случае отсутствия регистрации его права собственности на жилье". В каждом конкретном случае страховщики сами оценивают степень риска.