• вы получаете возможность купить квартиру существенно ниже ее рыночной стоимости;
• автоматически 'решаются' проблемы, связанные с уплатой налога с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения.

Недостатки договора ренты:

• заселение в квартиру возможно через какой-то (часто твердо неопределенный) период времени;
• увеличивается риск 'пасть' жертвой мошенников или недобросовестных продавцов

Обогатившая отдельную категорию граждан новая российская действительность оставила за чертой бедности пенсионеров и инвалидов - одиноких людей почтенного возраста. Многие из них, не имея возможности оплачивать постоянно дорожающие коммунальные услуги и квартирную плату, нуждаясь в материальной поддержке и не получая ее от государства, пытаются найти решение своих проблем с помощью договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. 'Небескорыстным пионерам' - другой стороне сделки (плательщикам ренты) договор сулит немало преимуществ. Главное из них - это возможность получения в собственность недвижимого имущества (жилых домов, квартир, дач) по цене, равной 25-30% его рыночной стоимости сразу после оформления сделки. Подобные договора получили в настоящее время широкое распространение, однако, в силу своих особенностей, участившихся случаев мошенничества, а также долговременного характера сделки, сопряжены с определенными рисками для обеих сторон.

Итак, по порядку:

1. что такое рента и пожизненное содержания с иждивением;
2. какие существуют требования к оформлению сделки и важные моменты составления договоров;
3. как уберечься 'от подводных камней';
4. какие налоговые последствия и преимущества возможны для сторон сделки.

1. Договор ренты представляет собой разновидность сделок по передаче жилья в собственность. В соответствии со ст. 583 ГК РФ, по договору ренты получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество, а плательщик ренты периодически выплачивает получателю определенную денежную сумму либо предоставляет средства на его содержание в иной форме. Обязанность по уплате ренты может быть бессрочной (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Права получателя ренты могут быть переданы путем уступки требования или по наследству.

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты. Получатель ренты по данному договору передает принадлежащее ему недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок) в собственность плательщика ренты, а последний обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты или указанного им третьего лица (ст.601 ГК РФ).

2. Сделка оформляется с непременным участием нотариуса и сопровождается уплатой государственной пошлины в размере:

• 0,5% от суммы договора, но не менее 50% от ММОТ (минимального месячного размера оплаты труда) для детей (в т.ч. усыновленных), супругов, родителей, родных братьев и сестер;
• в размере 1,5% от суммы договора, но не менее однократного размера ММОТ - для других лиц.

Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, действителен только после государственной регистрации. В договоре необходимо предусмотреть:

• размер ренты. Сумма пожизненной ренты в расчете на месяц должна быть не менее одного ММОТ. В договоре пожизненного содержания с иждивением определяется стоимость всего объема предоставляемого содержания, при этом размер обеспечения в месяц не может быть менее двух ММОТ;
• в договоре пожизненного содержания с иждивением, во избежание конфликтных ситуаций, желательно указать конкретный перечень потребностей рентополучателя, обеспечиваемых плательщиком ренты. Например, следует определить, какой уход может быть оказан получателю ренты и в каких случаях; как будет удовлетворяться его потребность в питании, одежде, лекарствах и др.
• обеспечение потребности получателя ренты в жилье может быть определена в договоре по-разному:
  1) право проживания в жилом помещении, переданном по договору, сохраняется за получателем ренты или указанными в договоре третьими лицами;
  2) плательщик ренты предоставляет получателю ренты какое-либо иное жилье;
  3) в жилом помещении одновременно проживают и получатель, и плательщик ренты;
  4) плательщик ренты не несет обязанности обеспечивать потребности получателя ренты в жилье.
• возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре периодическими платежами в деньгах;
• обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск неисполнения этих обязательств;
• размер процентов, уплачиваемых за просрочку выплаты ренты;
• цену выкупа, уплачиваемого плательщиком ренты по требованию рентополучателя в случае несоблюдения первым условий договора (просрочки платежей, утраты платежеспособности и др.).

3. Операции с недвижимостью, тем более, когда их участниками являются неосведомленные и доверчивые граждане, привлекают мошенников и квартирных аферистов. Поэтому при проведении переговоров и заключении договора потребуется осторожность, бдительность и помощь квалифицированных специалистов. Обращаться следует в известные риэлторские компании, имеющие лицензию на осуществление деятельности, связанной с заключением договоров купли-продажи жилых помещений с условием пожизненного содержания продавца. Расчеты с получателем ренты лучше производить банковскими переводами или под расписку.

Не лишним для нового владельца недвижимого имущества будет застраховать свое право собственника, так как действующее законодательство предусматривает основания для прекращения права собственности плательщика ренты и возврат получателю ренты (членам его семьи) недвижимого имущества.

4. Договор пожизненного содержания с иждивением или ренты позволяет новым владельцам имущества уберечься от налогового бремени. Кроме того, плательщик ренты, направляющий средства на выплату содержания получателя ренты с целью получения в собственность квартиры, жилого дома, дачи или садового домика, вправе воспользоваться льготой по подоходному налогу, установленной п.п. 'в' п.6 ст.3. Закона РФ от 07.12.91 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц". То есть его совокупный доход может быть уменьшен на суммы выплат по договору в течение 3 лет в пределах пятитысячекратного ММОТ.

При определении налогооблагаемого дохода за 2001 год плательщик ренты может воспользоваться имущественным налоговым вычетом , предусмотренным п.п.2) п.1ст.220 гл.23 Налогового кодекса РФ, в суммах, израсходованных на приобретение жилого дома или квартиры, но не более 600 000 руб.

Получатель ренты суммы платежей по договору и весь объем содержания должен включить в совокупный доход. Однако и тут есть 'законное спасение': на получателей ренты распространяется льгота, предусмотренная пп. "т" п.1 ст.3 Закона РФ от 07.12.91 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц". Доходы, полученные от передачи имущества новому собственнику за плату по заключенным договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением, в части, не превышающей пятитысячекратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда, не подлежат налогообложению.

При определении налогооблагаемой базы по налогу на доходы за 2001год получатель ренты в соответствии с п.п.1) п.1ст.220 гл.23 Налогового кодекса РФ имеет право на получение имущественного вычета в суммах, полученных от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков, если указанное имущество находилось в его собственности пять и более лет. Для собственников с менее продолжительным стажем (до 5-ти лет) имущественный вычет ограничен 1 млн.руб.